Schönheitsreparaturen: starre Fristen auch für Gewerbemieter unverbindlich

Der für Wohnungsmietrecht zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH) hatte es für seinen Bereich schon im Jahre 2004 entschieden: Regelungen in Formularmietverträgen, mit welchen der Vermieter vom Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen zu bestimmten Zeitpunkten unabhängig vom Zustand der Wohnung verlangt, sind unwirksam.

Der für Gewerbemietverhältnisse zuständige 12. Zivilsenat hat mit einem Urteil vom Oktober 2008, das die Anmietung eines Ladenlokals für den Bertrieb einer Änderungsschneiderei betraf, entschieden, dass dies ebenso für Mieter von Gewerberäumen gilt.

Der BGH weist darauf hin, dass das Verbot der unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners in vorformulierten Vertragsbedingungen, auf denen die Entscheidung des 8. Zivilsenates beruhte, für die Vermietung von Gewerberäumen ebenso gilt wie für die Wohnungsvermietung. Auch die mietrechtlichen Regelungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen seien identisch.

Damit gilt für Mieter von Gewerberäumen, die entsprechende Regelungen in ihren - von der Vermieterseite gestellten - Formularmietverträgen unterschrieben haben, dass sie nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind - auch dann nicht, wenn der Zustand der Räume tatsächlich so ist, dass solche Maßnahmen eigentlich erforderlich wären. Wer nämlich Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet, die unwirksam sind, wird durch das Gesetz dadurch "bestraft", dass dann nicht zu seinen Gunsten das gesetzlich gerade noch zulässige gilt, sondern die Regelung, die gesetzlich gelten würde, wenn die Vertragspartner über einen Punkt keine Regelung getroffen hätten. Und da die mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) davon ausgehen, dass der Vermieter die Mietsache instandhält, muss dies dann eben nicht der Mieter tun.

Auch für Mieter in Südhessen - wo auch große Vermietungsgesellschaften in ihren Standard-Gewerbemietverträgen Klauseln verwenden, die mit derjenigen, über die der BGH entschieden hat, identisch sind, ist dies eine gute Nachricht.

Der BGH hat übrigens auch für das Gewerbemietrecht dem Versuch von Vermietern einen Riegel vorgeschoben, den finanziellen Nachteil, der sich aus der Entscheidung ergibt, durch eine entsprechende Mietanpassung wieder auszugleichen. Wie sich aus der weiteren Begründung des BGH ergibt wird dieser auch hier den Vermietern nicht die Möglichkeit geben, wegen einer "Störung des Äquivalenzprinzips" bei einem Entfallen der Schönheitsreparaturenpflicht wegen des Verwendens einer unwirksamen Klausel eine "Vertragsanpassung" (Mieterhöhung) zu verlangen.

Bei Neuvermietungen bleibt Vermietern hingegen die Möglichkeit, durch entsprechende Vertragsgestaltung die Mieter wirksam zu Schönheitsreparaturen zu verpflichten. Sie können dabei im Grundsatz sogar eine Verpflichtung des Mieters aufnehmen, nach bestimmten Zeitabläufen zu renovieren. Der Vermieter müsste dem Mieter nur die Möglichkeit lassen, von diesen Pflichten freizukommen, wenn dem Mieter der Nachweis gelingt, dass die Schönheitsreparaturen nach dem tatsächlichen Grad der Abnutzung nicht erforderlich sind.