Bundesgerichtshof kippt Klauseln zu Schönheitsreparaturen in vielen Wohnungsmietverträgen.

In einer ganzen Reihe von Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof sich im vergangenem Jahr mit der Renovierungspflicht in vorformulierten Mietverträgen befasst. Viele seit Jahren gebräuchliche Mietverträge enthalten nach aktueller Rechtssprechung unwirksame Klauseln.

Die in vielen Mietverträgen enthaltene Klausel, dass in bestimmten unabänderbar festgelegten Zeitabständen renoviert werden muss (z.B. Nassräume 3 Jahre, übrige Räume 5 Jahre) ist unwirksam, wenn die Verpflichtung ungeachtet des tatsächlichen Abnutzungszustand bestehen soll. Die im Mietvertrag enthaltenen Fristen dürfen mithin nur erkennbar als Regelzeiträume aufgeführt sein. Auch Klauseln, die die Ausführungsart der Renovierung eingrenzen, können schnell die Schwelle zur Unwirksamkeit überschreiten. (BGH 28.03.07)

Die Unwirksamkeit der Fristenbestimmung oder einer unangemessenen Bestimmung zur Ausführungsart hat eine weit reichende Folge: der Mieter muss gar keine Schönheitsreparatur durchführen. Denn grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Wenn der Vermieter diese Verpflichtung im Teilbereich Schönheitsrenovierung letzten Endes nicht wirksam auf den Mieter überträgt, bleibt es bei der umfassenden Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters.

Auch hat der BGH erneut bestätigt, dass mehrere, für sich genommene wirksame Klauseln unwirksam werden können, wenn sie durch Summierung mit anderen Klauseln zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Dies gilt nach Ansicht des BGH auch dann, wenn eine unwirksame Formularklausel zusammen mit einer ausdrücklich verhandelten Zusatzvereinbarung eine unangemessene Summierung darstellt. (BGH 05.04.06)