"Ungewollte" Verlängerung von Mietverträgen

Sich gegen eine "ungewollte" Verlängerung von Mietverträgen wirksam zu schützen, wird für die Parteien von Mietverträgen zunehmend schwierig. Wie aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom Oktober 2008 folgt, können unter Umständen selbst der Ausschluss des § 545 BGB sowie die zusätzliche Vereinbarung eines Schriftformzwanges für Vertragsänderungen nicht vor dem Entstehen neuer mietrechtlicher Verpflichtungen nach dem Ende eines Mietverhältnisses schützen.

Dabei ist die Vorschrift des § 545 BGB, nach der ein Mietverhältnis trotz Beendigung durch Fristablauf oder Kündigung fortgesetzt wird, wenn der Mieter die Mietsache danach weiter nutzt und keine der Parteien innerhalb von zwei Wochen widerspricht, zwar grundsätzlich verhandelbar und kann von den Parteien ausgeschlossen werden. Auch können die Vertragsparteien wirksam vereinbaren, dass Änderungen nur schriftlich möglich sind.

Gerade letzteres hilft rechtlich allerdings ohnehin oft nicht viel. Nach der Rechtsprechung des BGH können sich Vertragsparteien ohnehin völlig formfrei darüber verständigen, dass eine Schriftformklausel selbst wieder aufgehoben wird. Dies kann auch schlüssig durch formfreie "Vereinbarung" einer neuen Regelung geschehen. Häufig entscheiden die Gerichte auch, dass die Vereinbarung einer Schriftformklausel nur Beweiszwecken dienen sollte - und der Abschluss einer neuen Regelung damit dennoch möglich bleibt, sich durch die Schriftformklausel damit bestenfalls die Anforderungen an eine anderweitige Beweisführung erhöhen.

Empfohlen werden muss aus juristischer Sicht damit zumindest die Vereinbarung einer sogenannten "doppelten Schriftformklausel", nach der auch die Veränderung des Schriftformzwanges nur schriftlich möglich ist.

Dass auch der Ausschluss der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Fortsetzung des Gebrauschs (Ausschluss des § 545 BGB) nicht weiterhelfen muss, ergibt sich aus der angesprochenen Entscheidung des BGH. Der BGH hat hier nämlich einfach aus bestimmten Umständen abgeleitet, dass die Parteien nicht etwa das alte Mietverhältnis fortgesetzt haben, sondern ein neues begründet hätten, so dass der Ausschluss des § 545 BGB im alten Mietvertrag nicht mehr gelten würde - und das bei einer ununterbrochenen Weiternutzung der gleichen Mietsache! Anlass hierfür war lediglich, dass sich Vermieter und Mieter wegen der Änderung bestimmter Umstände auf eine niedrigere monatliche Zahlung geeinigt hatten.

Das Urteil zeigt, dass derjenige, der eine Verlängerung oder Neubegründung mietrechtlicher Pflichten vermeiden möchte, sehr vorsichtig mit allem umgehen sollte, was irgendwie auf seinen Willen zur Vertragsfortsetzung schließen lassen könnte - was auch immer zu dieser Frage im Mietvertrag vereinbart sein mag. Im Zweifel wird man demjenigen, der sich vom Vertrag lösen möchte, raten müssen, seinen Beendigungswillen bei jeder sich bietenden Gelegenheit erneut kund zu tun, um Missinterpretationen auszuschließen.