Formelle Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung

Will der Vermieter von seinem Mieter eine Nachzahlung auf die von diesem verursachten Betriebskosten erhalten, so muss er diesem nach § 556 BGB innerhalb eines Jahres nach dem Ende des maximal einjährigen abgerechneten Zeitraums eine Betriebskostenabrechnung aushändigen, die zumindest in formeller Hinsicht - also nicht unbedingt auch im Ergebnis - "richtig" - der Bundesgerichtshof (BGH) nennt dies "ordnungsgemäß" - ist.

Was diese formelle Ordnungsmäßigkeit ausmacht, hat der BGH dabei in vielen Entscheidungen der letzten Jahre immer wieder wiederholt. Entscheidend sind:

- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,

- die Angabe und Erläuterung der zu grunde gelegten Verteilerschlüssel,

- die Berechnung des Anteils des Mieters und

- der Abzug der Vorauszahlungen.

Diese Angaben sind Mindestangaben, ohne die eine Abrechnung vom BGH im Ergebnis als nicht existent behandelt wird.

Dabei hat der BGH in einer Entscheidung vom November 2008 aber deutlich gemacht, dass er bereit ist, diese strengen Maßstäbe unter Umständen jedenfalls dahingehend aufzuweichen, dass eine Erläuterung der Verteilerschlüssel nicht unbedingt in der Abrechnung selbst erfolgen muss, wenn der Mieter diese auf andere Weise vor Erhalt der Abrechnung erläutert bekommen hat. In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter die von ihm regelmäßig verwendeten Verteilerschlüssel, die in der Abrechnung selbst nicht verständlich waren, in einem Schriftsatz an das Gericht verständlich erklärt. Das konnte dem Vermieter zwar für das Jahr, über das zunächst gestritten wurde, nicht helfen, weil die Abrechnung für dieses Jahr nun einmal unverständlich war. Diese Erläuterung vor Gericht rettete dem Vermieter aber den Nachzahlungsanspruch für das darauffolgende Jahr, weil die - ebenfalls ohne Erläuterung des Verteilerschlüssels erstellte - Abrechnung für dieses erst nach dem gerichtlichen Schriftsatz erfolgte.

Der BGH meinte hierzu, es komme letztlich darauf an, dass der Mieter erkennen kann wie (in welchen Rechenschritten) die Betriebskostenumlage erfolgt ist, so dass eben auch die Information über den Verteilerschlüssel in dem zuvor erstellten Schriftsatz an das Gericht - den der Mieter ja auch erhalten hatte - genügte. Der BGH geht damit davon aus, dass die Abrechnung nicht zwingend aus sich selbst heraus verständlich sein muss, sondern dass für das Verständnis unverzichtbare Informationen auch außerhalb der Abrechnung gegeben werden dürfen.