Mieter zur Duldung von Heizungsmodernisierung auch ohne Heizkostenersparnis verpflichtet

Vermieter von Wohnungen, welche die Wohnung modernisieren und damit den "Gebrauchswert" der Wohnung für den Mieter erhöhen, dürfen vom Mieter die Duldung dieser Maßnahme verlangen. Darüber hinaus dürfen sie grundsätzlich einen sogenannten Modernisierungszuschlag erheben, indem sie 11 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Dadurch kann dem Mieter ein Zuschlag dafür abverlangt werden, dass der Vermieter die Mietsache verbessert.

Aber auch dann, wenn mit baulichen Maßnahmen kein objektiver Vorteil für den Mieter verbunden ist, kann der Vermieter in einer bestimmten Situation die Duldung der Modernisierung und den entsprechenden Zuschlag verlangen. Dann nämlich, wenn solche Maßnahmen "nachhaltige" Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, ist der Mieter auch dann zu Beidem verpflichtet, wenn er selbst keinerlei Vorteil von dieser Einsparung hat.

Wie der Bundesgerichtshof (BGH) im September 2008 entschieden hat, gilt jedenfalls die Duldungspflicht sogar dann, wenn die durchgeführte Maßnahme tatsächlich nicht zu einer Verminderung der Kosten für Energie führt. Im entschiedenen Fall war die Mieterin einer Wohnung eines Berliner Mehrfamilienhauses zur Duldung einer Modernisierung verurteilt worden, bei welcher der Vermieter die zuvor vorhandene Gasetagenheizung im Hause entfernen wollte, um das Haus insgesamt an eine Fernwärmeleitung anzuschließen.

Darauf, dass sich dadurch die Heizkosten für die Mieterin nicht vermindern, konnte sich die betroffene Mieterin nach Auffassung des BGH nicht erfolgreich berufen. Für die Duldungspflicht des Mieters komme es im Falle von Energieeinsparungen nicht darauf an, dass dieser selbst einen Kostenvorteil hat. Der Gesetzgeber - so im Ergebnis der BGH - habe die Duldungspflicht nämlich nicht geschaffen, um dem Mieter Energiekosten zu ersparen, sondern lediglich, um aus ökologischen und volkswirtschaftlichen Gründen den Verbrauch von Primärenergie - also der natürlichen Energieressourcen - zu reduzieren.

Gegen solche Modernisierungen bleibt Mietern zwar grundsätzlich der Einwand, die Maßnahme sei ihnen aus finanziellen Gründen unzumutbar. Wenn der Vermieter jedoch - wie im entschiedenen Fall - auf den Modernisierungszuschlag ausdrücklich verzichtet, kann der Mieter auch diesen Einwand nicht geltend machen - selbst dann nicht, wenn die Maßnahme - etwa bei Vorhandensein eines ökologischen Mietspiegels wie in Darmstadt - über die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu tatsächlichen Mieterhöhungen führen kann.